Alors que le coût de construction en RDC peut atteindre 1 400 dollars le mètre carré, l’entrée en vigueur de l’accord commercial avec les Émirats arabes unis relance le débat sur la fiscalité des matériaux. Pour les professionnels du secteur, l’enjeu est désormais de transformer les exonérations douanières en logements plus accessibles.
L’accord de partenariat économique global (CEPA) entre la République démocratique du Congo et les Émirats arabes unis, entré en vigueur le 30 octobre 2026, ouvre une nouvelle perspective pour le secteur immobilier congolais.
Selon le ministre émirati du Commerce extérieur, Thani bin Ahmed Al Zeyoudi, les échanges commerciaux hors pétrole entre les deux pays ont atteint 3,5 milliards de dollars en 2025, en hausse de 38,5 % sur un an.
L’accord prévoit notamment la suppression des droits de douane sur la majorité des produits, la simplification des procédures douanières et une accélération des investissements dans la logistique, l’énergie et l’industrie manufacturière. Les matériaux de construction figurent parmi les produits exportés par les Émirats vers la RDC.
Mais au-delà de la progression des échanges commerciaux, une question se pose : cet accord peut-il contribuer à réduire le coût du mètre carré construit en RDC, particulièrement à Kinshasa ?
Un écart de coût qui pèse sur l’immobilier
Selon une analyse publiée en décembre 2025 par Expobeton Newsletter, le coût de construction en RDC se situerait entre 800 et 1 400 dollars le mètre carré, contre 400 à 600 dollars au Kenya.
Ces fourchettes varient selon le type de bâtiment, les matériaux utilisés et le niveau de finition. Elles illustrent néanmoins un écart important entre la RDC et certains marchés d’Afrique de l’Est.
À titre d’exemple, un logement de 100 m² construit à 1 000 dollars le mètre carré représente un investissement de 100 000 dollars, hors terrain et frais annexes.
Avec un coût de 600 dollars le mètre carré, le même logement reviendrait à 60 000 dollars.
L’écart atteint ainsi 40 000 dollars pour une surface de 100 m².
Pour un programme de 1 000 logements, cette différence représenterait 40 millions de dollars.
Cette simulation ne constitue pas une estimation des économies immédiatement réalisables en RDC. Elle montre toutefois l’importance économique d’une réduction du coût de construction.
Des exonérations plus ambitieuses pour les matériaux
La RDC importe une part importante de ses matériaux de construction.
En octobre 2025, lors de la 10e édition d’Expo Béton, un responsable du secteur avait estimé que le pays importait plus de 80 % de ses matériaux de construction.
Cette dépendance expose les promoteurs aux fluctuations des prix internationaux, aux coûts de transport, aux délais d’approvisionnement et aux variations du taux de change.
Dans ce contexte, le CEPA pourrait faciliter l’importation de plusieurs catégories de produits indispensables aux chantiers :
- Les structures métalliques et les profilés d’aluminium ;
- Les équipements électriques et de plomberie ;
- Les carreaux, les sanitaires et les matériaux de finition ;
- Les machines et les équipements de chantier ;
- Les équipements techniques destinés aux immeubles modernes.
La suppression des droits de douane sur certains de ces produits pourrait réduire les coûts d’approvisionnement.
Cependant, l’exonération ne signifie pas nécessairement que tous les matériaux seront importés sans droits de douane. Les avantages dépendent des listes tarifaires, des règles d’origine et du calendrier de libéralisation de l’accord.
Les autorités congolaises devraient donc publier une liste précise des matériaux éligibles, accompagnée des taux applicables et des économies attendues.
Combien pourrait-on économiser ?
Prenons l’exemple d’un promoteur immobilier qui importe un lot de matériaux d’une valeur de 1 million de dollars.
Si le droit de douane applicable est de 10 %, une exonération intégrale représenterait une économie de 100 000 dollars.
Pour un projet de 10 000 m², si les matériaux représentent 50 % du coût de construction, une baisse de 10 % de leur coût permettrait une économie théorique de 50 dollars par mètre carré.
Le coût global passerait ainsi de 1 000 à 950 dollars le mètre carré.
Sur un immeuble de 10 000 m², l’économie atteindrait 500 000 dollars.
Ces montants sont des simulations fondées sur des hypothèses, et non des prévisions officielles. Ils ne tiennent pas compte des éventuels coûts supplémentaires, de la TVA ou des frais logistiques.
Ils montrent néanmoins qu’une politique d’exonération ciblée peut avoir un effet significatif sur le coût final des projets immobiliers.
Une baisse des taxes ne suffira pas
La réduction des droits de douane constitue un levier important, mais elle ne peut pas résoudre seule le problème du coût de construction.
Le prix du terrain, les frais de financement, les procédures administratives, les coûts logistiques et les difficultés d’accès à l’énergie contribuent également au renchérissement des projets.
Une politique efficace devrait donc combiner plusieurs mesures :
- Exonérer davantage les matériaux et équipements qui ne sont pas disponibles localement à des prix compétitifs.
- Réduire les taxes et les frais administratifs redondants qui pèsent sur les chantiers.
- Faciliter l’importation de machines destinées à la production locale de matériaux.
- Développer les infrastructures de transport, d’eau et d’électricité.
- Améliorer l’accès au financement immobilier.
L’objectif ne devrait pas être de supprimer toute fiscalité sur la construction, mais de rationaliser les prélèvements afin de favoriser l’investissement productif.
Construire moins cher, sans fragiliser l’industrie locale
La RDC dispose de ressources naturelles importantes qui pourraient soutenir une industrie nationale des matériaux de construction.
Une exonération généralisée et permanente des produits importés pourrait fragiliser les producteurs locaux, notamment dans les secteurs du ciment, des briques et des matériaux métallurgiques.
La politique commerciale devrait donc privilégier une approche équilibrée.
Les matériaux qui ne sont pas disponibles localement à des prix compétitifs pourraient bénéficier d’avantages tarifaires plus importants.
En parallèle, les machines et les équipements destinés à développer les capacités industrielles congolaises devraient également bénéficier de mesures favorables.
Cette stratégie permettrait de réduire les coûts à court terme tout en développant une production locale compétitive à moyen terme.
Le véritable indicateur : le prix du logement
L’objectif final du CEPA ne devrait pas seulement être l’augmentation des échanges commerciaux entre Kinshasa et Abou Dhabi.
Il devrait également être mesuré à travers des indicateurs concrets : le coût du mètre carré construit, le nombre de logements réalisés, les investissements industriels et l’évolution des prix immobiliers.
Si les économies douanières ne sont pas répercutées sur les prix de vente ou les loyers, les ménages pourraient ne pas bénéficier directement des avantages de l’accord.
Le gouvernement devrait donc encourager les projets immobiliers qui répercutent effectivement les réductions de coûts sur les prix des logements, notamment dans le segment économique et intermédiaire.
Un accord commercial à transformer en politique du logement
L’entrée en vigueur du CEPA entre la RDC et les Émirats arabes unis constitue une opportunité pour le secteur immobilier congolais.
Mais la réussite de cette coopération dépendra de la capacité des autorités à transformer les avantages commerciaux en gains réels de compétitivité.
Pour Kinshasa, où la demande de logements demeure importante, une réduction durable du coût du mètre carré pourrait stimuler les investissements, accélérer la construction et améliorer l’accès au logement.
Le véritable succès de cet accord ne se mesurera pas uniquement aux milliards de dollars échangés, mais aussi à la capacité de la RDC à construire davantage, à moindre coût, tout en développant son industrie locale.
Rédaction
