Entre pression fiscale, flambée des matériaux de construction et déficit de financement, la République démocratique du Congo doit faire du logement une véritable priorité économique. La future Banque publique de l’habitat ne suffira pas si elle n’est pas accompagnée d’une réforme profonde de l’environnement fiscal et réglementaire du secteur immobilier.
KINSHASA — En République démocratique du Congo, construire un logement décent relève encore, pour une grande partie de la population, d’un véritable parcours du combattant. Le problème ne se limite plus à l’insuffisance de l’offre immobilière. Il renvoie désormais à une équation économique complexe : coût élevé des matériaux, fiscalité pesante, accès difficile au financement, insuffisance des infrastructures de base et faiblesse du pouvoir d’achat des ménages.
Les chiffres donnent la mesure de l’urgence. Selon les estimations communiquées par le ministère de l’Urbanisme et de l’Habitat et les données relayées par les institutions internationales, le déficit de logements en RDC avoisine les 4 millions d’unités. Le pays devrait construire environ 250 000 logements supplémentaires chaque année pour répondre à la demande croissante.
La situation est particulièrement préoccupante à Kinshasa, qui concentre environ la moitié du déficit national. En d’autres termes, la capitale congolaise porte à elle seule une part considérable de la crise immobilière nationale.
Selon une estimation de la Société financière internationale (IFC), institution du Groupe de la Banque mondiale, l’investissement nécessaire pour résorber ce déficit est évalué à 132 milliards de dollars sur une période de 16 ans.
Cela représente environ 8,25 milliards de dollars d’investissements annuels.
Un montant colossal qui démontre une évidence : l’État congolais ne peut pas, à lui seul, financer la réponse à la crise du logement. Il lui faut mobiliser les banques, les investisseurs institutionnels, les promoteurs immobiliers, les entreprises de construction et les capitaux privés.Mais encore faut-il créer les conditions économiques permettant à ces acteurs d’investir durablement.
1. LA BANQUE PUBLIQUE DE L’HABITAT : UNE AMBITION NÉCESSAIRE, MAIS PAS UNE SOLUTION MIRACLE
L’annonce faite par la Première ministre Judith Suminwa, lors du Conseil des ministres du vendredi 28 août 2026, d’envisager la transformation du Fonds national de l’habitat (FONHAB) en une Banque publique de l’habitat constitue une évolution importante dans la réflexion sur le financement du secteur.
L’ambition est de doter le pays d’un instrument financier capable de mobiliser des ressources longues, de soutenir les programmes de logements sociaux, de faciliter l’accès au crédit immobilier et d’accompagner les promoteurs dans la réalisation de projets structurants.
L’initiative mérite d’être saluée.
Toutefois, une question fondamentale demeure : à quoi servirait une banque capable de financer la construction si les coûts de production du logement restent prohibitifs ?
Une banque peut accorder des crédits, refinancer des établissements financiers, soutenir les promoteurs et faciliter l’acquisition immobilière. Mais elle ne peut pas, à elle seule, faire baisser le prix du ciment, réduire les taxes cumulées, résoudre les problèmes logistiques ou compenser l’absence d’infrastructures.
Le financement ne constitue qu’un maillon de la chaîne.Il faut donc éviter une erreur stratégique : considérer la création d’une Banque publique de l’habitat comme l’unique réponse à la crise immobilière.
Cette institution devra nécessairement s’accompagner d’une politique de réduction des coûts de construction, d’une fiscalité incitative et d’une meilleure organisation du marché immobilier.
D’ailleurs, le 29 octobre 2026, l’Assemblée nationale a adopté une recommandation demandant au Gouvernement d’accélérer les travaux préparatoires à cette transformation, avec notamment une feuille de route, des mécanismes de capitalisation et des garanties de gouvernance.
Le chantier institutionnel avance. Reste maintenant à construire le modèle économique qui permettra à cette banque de produire des résultats concrets.
2. LA PRESSION FISCALE : QUAND LE COÛT DE L’IMPÔT SE RETROUVE DANS LE PRIX DU LOGEMENT
C’est précisément cette problématique qui était au cœur des échanges organisés jeudi 12 novembre 2026, à l’hôtel Hilton de Kinshasa, lors d’un atelier de concertation initié par le Club BTP & CMA autour du thème : « Réduire les coûts de construction pour rendre le logement accessible et accélérer le développement à travers les infrastructures BTP en RDC ».
Les participants ont notamment examiné les obstacles qui pénalisent les entreprises de construction et les promoteurs immobiliers.Au centre des préoccupations : la pression fiscale et ses conséquences sur la compétitivité des entreprises, la rentabilité des projets et, surtout, le prix final des appartements.
Car une réalité économique mérite d’être rappelée : dans le secteur immobilier, les coûts supportés par les entreprises finissent généralement par se répercuter, totalement ou partiellement, sur le prix payé par l’acquéreur.
Lorsqu’un promoteur doit supporter des charges fiscales élevées, des frais administratifs multiples, des coûts d’importation importants et des contraintes financières liées à l’immobilisation de sa trésorerie, il dispose de trois possibilités : réduire sa marge, reporter son investissement ou augmenter le prix de vente.
Dans un marché où les marges sont déjà sous pression, la troisième option devient souvent difficile à éviter.La fiscalité ne constitue donc pas simplement une question de recettes publiques. Elle influence directement la capacité du secteur privé à produire des logements abordables.
L’enjeu n’est pas de supprimer toute taxation de l’activité immobilière. Il est de construire une fiscalité cohérente, lisible et économiquement productive.Une fiscalité qui encourage la construction plutôt qu’une fiscalité qui renchérit systématiquement le coût de production.
3. LE CIMENT : UN SAC PLUS CHER, DES CHANTIERS PLUS COÛTEUX ET DES APPARTEMENTS MOINS ACCESSIBLES
Parmi les principaux facteurs de renchérissement de la construction en RDC figure le prix du ciment.Ce matériau stratégique intervient à plusieurs étapes : fondations, béton armé, dalles, poteaux, poutres, maçonnerie et finitions.Sa variation de prix affecte donc directement les budgets des chantiers.
À Kinshasa, les relevés publiés par l’Agence congolaise de presse (ACP) montrent que le prix du sac de ciment gris de 50 kg est passé de 23 000 à 24 000 francs congolais entre le 28 septembre et le 30 octobre 2026 pour la marque PPC, soit une augmentation d’environ 4,35 %.
D’autres marques ont également enregistré des hausses.Cette évolution intervient après une augmentation plus importante au début de l’année 2026 : entre décembre 2025 et janvier 2026, le prix du sac était passé de 21 000 à 24 000 FC, soit une progression d’environ 14,3 %.
Ces chiffres illustrent la volatilité du marché.Mais quel est réellement l’impact du prix du ciment sur un appartement ?Prenons un exemple purement illustratif.Un chantier qui consomme 1 000 sacs de ciment représente :
- À 23 000 FC le sac : 23 millions FC.
- À 24 000 FC le sac : 24 millions FC.
- Surcoût : 1 million FC.
Pour un chantier consommant 5 000 sacs, une augmentation de 1 000 FC par sac représente déjà 5 millions FC supplémentaires.Il faut naturellement préciser que la consommation réelle dépend de la superficie, du système constructif, du nombre d’étages, des caractéristiques techniques et de la nature du bâtiment.
Mais le raisonnement économique est clair : lorsqu’un matériau essentiel augmente, le coût global du projet augmente également.Et le ciment n’est pas le seul concerné. Le fer à béton, le sable, le gravier, les produits de finition, les équipements sanitaires et les installations électriques participent aussi à l’alourdissement des budgets.
Le problème devient encore plus sérieux lorsque les matériaux sont acheminés sur de longues distances, dans un pays où les infrastructures routières et logistiques restent insuffisantes.
À cela s’ajoutent les fluctuations du taux de change, les frais de transport et les difficultés d’approvisionnement.La question que doivent se poser les décideurs est donc simple : comment prétendre rendre le logement accessible lorsque les principaux intrants de la construction restent soumis à autant de contraintes ?
4. LA TVA : UN MÉCANISME FISCAL QUI NE DOIT PAS DEVENIR UNE CHARGE FINANCIÈRE PERMANENTE
Autre sujet sensible soulevé au cours de l’atelier : la Taxe sur la valeur ajoutée (TVA), dont le taux normal en RDC est de 16 %.
En théorie, la TVA est un impôt sur la consommation. Pour une entreprise assujettie qui réalise des opérations ouvrant droit à déduction, la TVA supportée sur ses achats est imputable sur celle collectée auprès de ses clients, sous réserve des conditions légales.
Mais dans la pratique, les difficultés de remboursement des crédits de TVA peuvent créer des tensions considérables de trésorerie.C’est là que réside une partie du problème.
Lorsqu’un promoteur immobilier engage des dépenses importantes pour acheter des matériaux, acquitter des prestations et réaliser des travaux, il supporte des décaissements fiscaux qui peuvent représenter des sommes considérables.Si les crédits de TVA auxquels il peut légalement prétendre ne sont pas remboursés dans des délais raisonnables, son argent reste immobilisé.
Cette situation a plusieurs conséquences :
- Elle réduit les liquidités disponibles pour poursuivre les travaux.
- Elle augmente les besoins de financement bancaire.
- Elle génère des coûts financiers supplémentaires.
- Elle peut retarder la livraison des programmes immobiliers.
- Elle peut finalement peser sur le prix de vente des appartements.
Il faut insister sur un point : une TVA récupérable mais non remboursée à temps n’est pas économiquement neutre pour une entreprise.Elle représente un coût de trésorerie, même si elle n’est pas nécessairement une charge fiscale définitive.
À titre illustratif, pour un million de dollars de dépenses éligibles facturées avec une TVA de 16 %, le montant de TVA correspondant atteint 160 000 dollars, si le million représente une base hors taxe.
Si ce crédit est immobilisé pendant douze mois, l’entreprise ne peut pas librement réutiliser cette somme pour financer ses autres opérations.La conséquence est d’autant plus importante que les programmes immobiliers mobilisent des capitaux considérables sur plusieurs années.
Il devient donc indispensable de mettre en place un mécanisme transparent, prévisible et efficace de traitement des crédits de TVA, notamment pour les entreprises qui réalisent des investissements immobiliers structurants.La question mérite un examen approfondi par le ministère des Finances et la Direction générale des impôts.
5. CÉLESTIN VUNABANDI INTERPELLE LES PROMOTEURS IMMOBILIERS ET LE PARLEMENT
La dimension politique de cette problématique a également été soulignée lors de cet atelier.
Prenant la parole, le sénateur Célestin Vunabandi, président de la commission Économique, financière et de la bonne gouvernance du Sénat, a exhorté les promoteurs immobiliers à transformer leurs préoccupations en propositions législatives concrètes.
Son message est sans ambiguïté :
« J’exhorte les promoteurs immobiliers à saisir notre institution avec des propositions concrètes. Nous allons les porter et prendre des lois au niveau du Sénat, espérons que nos collègues députés le feront également. »Le sénateur a notamment invité les professionnels à documenter trois préoccupations essentielles :
- Quel est l’impact réel de la pression fiscale sur vos activités ?
- Quel est l’impact réel du prix du ciment sur le prix d’un appartement ?
- Quel est l’impact de la TVA sur le prix des appartements, particulièrement lorsque les crédits de TVA ne sont pas remboursés ?
Cette interpellation est importante.
Elle traduit une volonté de faire évoluer le débat, en passant des revendications générales à une démarche de réforme fondée sur des données économiques vérifiables.
Les promoteurs immobiliers ne doivent pas seulement dénoncer les difficultés qu’ils rencontrent. Ils doivent être capables de présenter des simulations, des études de coûts, des données comparatives et des propositions de textes.
Le Parlement, de son côté, dispose d’un rôle essentiel : examiner les dispositions fiscales qui pénalisent l’investissement productif et proposer des adaptations compatibles avec les objectifs de développement économique.Il ne s’agit pas d’accorder des privilèges à un secteur économique.
Il s’agit de reconnaître que le logement constitue un besoin social fondamental et que sa production doit bénéficier d’un environnement favorable.
6. 132 MILLIARDS DE DOLLARS : L’ÉTAT NE PEUT PAS FINANCER SEUL LE DÉFI DU LOGEMENT
L’estimation de 132 milliards de dollars attribuée à l’IFC doit être considérée comme un véritable signal d’alarme.Rapporté aux quatre millions de logements manquants, cet investissement représente une enveloppe théorique moyenne de 33 000 dollars par unité.
Ce ratio n’est pas un prix de construction standard : il s’agit simplement d’un ordre de grandeur obtenu en rapportant l’enveloppe globale au déficit annoncé. Il ne signifie pas que tous les logements doivent coûter ce montant.
Mais il permet de comprendre l’ampleur des ressources à mobiliser.Avec 250 000 logements supplémentaires à produire chaque année, le pays doit développer des mécanismes de financement capables d’accompagner des investissements de longue durée.
Le système bancaire classique, largement orienté vers des crédits de court terme, ne répond pas toujours aux exigences du financement immobilier.C’est précisément là que la future Banque publique de l’habitat pourrait jouer un rôle déterminant.
Elle pourrait notamment :
- Financer les promoteurs immobiliers engagés dans des programmes de logements abordables.
- Développer des mécanismes de crédit hypothécaire accessibles aux ménages.
- Refinancer les banques commerciales qui accordent des crédits immobiliers.
- Soutenir les programmes publics de logements sociaux.
- Accompagner les projets d’autoconstruction encadrée.
- Mobiliser des ressources auprès des investisseurs institutionnels et des partenaires internationaux.
- Faciliter les partenariats public-privé dans l’aménagement des zones résidentielles.
Mais pour être efficace, cette banque devra disposer d’une capitalisation suffisante, d’une gouvernance indépendante et professionnelle, de règles prudentielles solides et de mécanismes de contrôle rigoureux.
Une banque publique ne doit pas devenir un instrument de financement politique ou un établissement distribuant des crédits sans garanties économiques.Elle doit être un outil de développement, soumis à des objectifs mesurables et à une obligation de résultats.
7. QUELLES RÉFORMES POUR FAIRE BAISSER LE PRIX DU LOGEMENT EN RDC ?
La réduction du coût de construction doit devenir un axe central de la politique nationale de l’habitat.Plusieurs réformes méritent d’être engagées.
Premièrement : instaurer une fiscalité incitative pour le logement abordable.Le Gouvernement pourrait examiner des mécanismes d’allègement fiscal ciblés sur les matériaux essentiels, les équipements et les opérations immobilières répondant à des critères précis d’accessibilité financière.
Ces mesures devraient être encadrées dans le temps, évaluées et conditionnées à des engagements vérifiables sur les prix de vente.
Deuxièmement : accélérer le remboursement des crédits de TVA.
Il faut mettre en place une procédure transparente, avec des délais de traitement prévisibles, un suivi numérique des dossiers et des mécanismes de contrôle permettant de lutter contre les demandes frauduleuses sans pénaliser les entreprises en règle.
Troisièmement : améliorer la production locale des matériaux.
La RDC dispose d’importantes ressources naturelles susceptibles de soutenir une industrie nationale des matériaux de construction.
Le développement de cimenteries, d’unités de production de briques, de carreaux, de menuiseries et d’autres intrants permettrait de réduire certaines dépendances extérieures et de créer des emplois.
Quatrièmement : réduire les coûts logistiques.
Les routes, les voies ferrées, les ports et les infrastructures de transport constituent des facteurs déterminants du coût final des matériaux.
Une réduction des coûts de transport peut avoir des effets directs sur les budgets de construction.
Cinquièmement : développer des logements adaptés au pouvoir d’achat.
Le logement social ne doit pas être réduit à la construction d’immeubles à bas prix.Il faut développer des modèles variés : logements économiques, logements intermédiaires, programmes locatifs, accession progressive à la propriété et autoconstruction encadrée.L’objectif doit être de proposer des solutions adaptées aux différentes catégories de revenus.
Sixièmement : sécuriser le foncier et simplifier les procédures administratives.
Les difficultés d’accès au foncier, les conflits de propriété, les lenteurs administratives et la multiplication des démarches constituent également des facteurs de renchérissement des projets.Une réforme du secteur immobilier doit intégrer ces dimensions.
8. LE LOGEMENT, UN LEVIER DE CROISSANCE ET NON UNE SIMPLE POLITIQUE SOCIALE
Il serait réducteur de considérer la crise du logement uniquement sous l’angle social.La construction immobilière constitue un puissant moteur de croissance économique.
Chaque programme immobilier mobilise plusieurs secteurs : cimenterie, métallurgie, transport, ingénierie, architecture, électricité, plomberie, menuiserie, commerce et services financiers.La construction d’un logement génère donc une activité économique qui dépasse largement le seul secteur immobilier.
Elle crée des emplois directs et indirects, stimule la production industrielle, développe les chaînes d’approvisionnement et élargit progressivement l’assiette fiscale.
Il existe ainsi une contradiction qu’il convient de résoudre : vouloir accroître les recettes publiques tout en maintenant un environnement qui peut décourager les investissements productifs.Une politique fiscale intelligente doit rechercher un équilibre entre les recettes immédiates de l’État et les retombées économiques générées par l’augmentation des investissements.
Un secteur immobilier dynamique peut, à terme, générer davantage de recettes grâce à l’élargissement de l’activité économique, à la formalisation des entreprises, aux transactions immobilières et à la création d’emplois.
Le véritable enjeu est donc de passer d’une logique de taxation des activités à une logique de développement de l’activité économique.
CONCLUSION : LE TEMPS DES DISCOURS DOIT CÉDER LA PLACE AUX RÉFORMES
La République démocratique du Congo ne manque ni de besoins, ni de ressources naturelles, ni d’opportunités d’investissement.Ce qui lui manque encore, c’est un environnement suffisamment structuré pour transformer ces potentialités en logements accessibles à la majorité de sa population.
La future Banque publique de l’habitat constitue une opportunité historique. Mais elle ne produira les résultats attendus que si elle s’inscrit dans une stratégie globale associant financement, fiscalité, production locale, infrastructures et sécurisation foncière.
L’interpellation du sénateur Célestin Vunabandi doit donc être considérée comme un point de départ.
Les promoteurs immobiliers doivent documenter le poids réel de la fiscalité, mesurer les effets de la hausse des matériaux et chiffrer les conséquences des crédits de TVA non remboursés.
Le Sénat et l’Assemblée nationale doivent, à leur tour, transformer ces préoccupations en propositions législatives concrètes.Le Gouvernement doit enfin faire de la réduction des coûts de construction un objectif mesurable de sa politique économique.
Car derrière les quatre millions de logements manquants, il y a quatre millions de besoins qui ne trouvent pas encore de réponse adéquate.Et derrière chaque appartement dont le prix devient inaccessible, il y a une famille qui repousse son projet d’accession à la propriété.
La RDC n’a pas seulement besoin d’une Banque publique de l’habitat. Elle a besoin d’une véritable économie du logement, capable de construire moins cher, de financer plus longtemps, de taxer plus intelligemment et de produire davantage.
Le défi n’est donc pas simplement de construire des maisons. Il est de rendre possible, économiquement et financièrement, le droit de chaque Congolais à un logement décent.
Rédaction
